租房领域不可能让资金任性妄为韦德1946手机版,

时间:2020-04-30 22:29来源:韦德1946手机版
最近备受关注的北京等一线城市房租大幅上涨事件,对租房者而言迎来了好消息:北京市住建委8月19日联合银监局、税务局等部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等十余家主要住房租

最近备受关注的北京等一线城市房租大幅上涨事件,对租房者而言迎来了好消息:北京市住建委8月19日联合银监局、税务局等部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等十余家主要住房租赁企业负责人。最新进展是,中介企业纷纷承诺不涨租金,并拿出共计超过12万套的全部存量房源投向市场,平抑房租价格。 这些中介还共同承诺落实北京市住建委“三不得”要求,即:不利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。 根据统计数据,2018年7月北京房租涨幅达到21.89%,每平方米租金达到92.33元/月,此外上海、深圳、成都等大城市房租也有不同程度地上涨。这其中,资本入驻中介机构带来的推波助澜影响不小,这两年大量资本开始涌入租赁市场,今年上半年就有自如完成40亿元的融资、蛋壳公寓累计完成超过1亿美元的融资等。 而住建委提出的“三不得”要求,针对的正是此前中介机构推升房租价格的主要手段。伴随着大量资本涌入,一些住房租赁企业加速扩张,频频出现为争夺房源高价收房、哄抬租金的情况。比如一套100平方米左右的三居室,房东原本预期租金7500元,数家中介机构为了抢夺房源代理出租,可能就会出到8000元以上,加上中介机构的时间及其他成本,再次出租要价9000元就不足为奇了。综合多份收入统计数据,在北京就业的年轻人月收入大致在一万元(税后8000元左右),如果每月房租从2500元上涨到3000元以上,“痛感”会比较明显。这一幕此前已在真实上演。 虽说房租上涨(涨幅超过收入)的根本原因在于房源的有效供给不足,但由资本裹挟的中介机构在这一过程中,也扮演了十分重要的角色。 资本具有天然的逐利性,进入一个领域的目的在于盈利,大举入驻住房租赁行业也是这样。然而,在租房这种有着刚性需求属性的民生领域,笔者认为不能任由资本兴风作浪,因为最终埋单者无疑还是租房者。 众所周知,历经近几年的一轮房价上涨后,目前大城市房价畸高,北京、上海、深圳的均价超过5万/平方米;广州、成都、南京等热点二线城市均价达到3万/平方米,买房对于毕业时间不长的年轻人而言显得比较遥远,租房是这些年轻人在大城市“住有所居”的最后屏障。而一座城市的兴盛,最不可缺少的就是年轻人的流入。所以说,资本在这样的领域兴风作浪,不仅是引发房租上涨、抑制了消费这么简单,甚至可能影响到一座城市的发展前景。 此前,决策层针对房价上涨过高曾定调“房子是用来住的,不是炒的”。原本在租房领域,居住属性一直很明显,房租变动与综合物价指数或收入变化基本一致,未曾料到今年资本大规模进入之后,租房市场也不再平静,凭添了炒作的杂音。因此,北京市住房管理部门及时介入干预,严控中介机构囤积炒作房源,显得十分必要。未来,针对资本的这种投机和逐利性,当它们进入类似有着刚性需求的民生领域时,监管部门还应及时介入并规范,防止造成不良影响与后果。 当然,解决时下的大城市房租上涨问题,治本之策在于政府要着眼于扩大市场的有效供给。因为一种商品之所以能够被炒作,究其原因是稀缺性。大城市增加租房供给实际上不是难事,此前提出的住房多渠道供应也包括增加租赁住房,目前在集体建设用地、企业闲置用地上,仍然存在较大的供给空间。过去两年,大城市也陆续拍出租赁住房用地,改建租赁住房,眼下应该尽快释放以平抑市场的价格波动。 一个值得关注的数据是,一线城市至少30%以上的人口需要租房,且因为房价高企这个比例仍会上升,目前租房供应的核心是个人房源。年轻人在大城市买不起房已成现实,不应再让“租不起房”上演。而这既需要政府部门规范资本在其中的兴风作浪,也应尽快增加有效供给而从根本上抑制房租上涨问题。

现今房租上涨的逻辑是   供给减少,资本驱动炒房,刚需不得不接盘   “房住不炒”正面临新问题,在限购限价房市新政的高压下,房租却暴涨,可谓“按下葫芦起了瓢”。   数据显示,7月份北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州和成都十大城市租金环比均有所上涨。其中以北京、上海、深圳的租金涨幅最猛,北京7月份房租同比上涨3.1%,东城区和顺义区房租环比涨幅更分别达到10.5%和10.7%,部分小区甚至涨幅超过30%。   表面上看,本轮房租上涨是由中介代表的资本驱动所至,垄断房源,哄抬租金。北京市住建委联合银监局、市金融局、市税务局等部门于8月17日集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,以打压炒作行为。而深层看,北京房租上升的原因,资本驱动只是助推,主要还是供给减少,租房市场的底层供应量被大量抽掉,加之“共有产权房”、“公租房”不能立马跟上,造成供需面突然失衡,“3个人争一套房变成了8个人争”,房租上涨成为必然。   供给减少,资本驱动炒房,刚需不得不接盘,这个上涨逻辑在北京以外的其他城市也成立。这也与非理性炒作房价的逻辑如出一辙,无非是通过垄断房源,过去是抬高房价现在变为炒高租金,将成本转嫁给刚需用户从中渔利。必须看到,打击中介资本炒作只能解决租金暴涨于一时,却难以建立抑制租金上涨的长效机制。   要“房住不炒”,除了严控垄断炒作,还要完善法规保障租客权益,但关键的,还在保障供给,从平衡供求面上下功夫。   首先要保障住房供给的基本面。导致北京租金上涨的直接原因是大面积拆违及其他行政法规导致的租赁面积的减少,但同时公租房、廉租房供应不能及时跟上,供需面失衡,为炒作者提供了渔利空间。   数据显示,目前北京租赁人口为800万人,而租赁房源量仅为350万间,租赁缺口达400万间以上。炒作资本焉能不兴风作浪?   只有充分培育住房租赁市场,促进房屋租赁行业快速发展,才能从根本上解决供需失衡问题。目前,全国已有超过40座城市多次发布相关政策,细化房地产租赁市场的发展和监管,涉及租赁双方权益、增加租赁住房供应以及发展租赁企业三个层面,涉及公共服务权益、住房公积金、税收优惠、租赁权益保障等多个方面,但显然,政策支持还一时难解刚需之渴,房源供给的结构性短缺仍是制约我国住房租赁市场发展的一大瓶颈。   截至目前,我国租赁人口共计1.68亿,租赁房源供给端与租客需求端的匹配性面临考验。推动租赁市场长期健康发展,一方面要加强市场规范整顿,另一方面还要加大市场供给。   根据北京市政府规划,2017-2021年,北京将建设50万套租赁住房,并确定了39个集体土地租赁住房项目,总建设面积约321万平方米。但由于上述租赁住房仍未大规模入市,北京市租赁住房市场仍旧供不应求。只要供需失衡现状一刻得不到改善,租金上涨就随时有可能发生。   其次要保障租房一方的基本权益。本轮上涨中,出现中介吃差价、“二房东囤房”以及房东见利肆意违反合同哄赶租客等行为。这方面必须以法律来进行限制和规范,保障租客权益。   实际上,租金上涨的管控在发达国家已有参照。德国通过《民法典》《租金额度规定法》《出租权利修改法案》等立法渠道,对维护承租人合法权益进行保护,并对一定期限内的最近涨幅做出限制。美国的法律还规定,房东不能随意涨房租,房租每年的升幅不能超过平均工资的增加幅度和通胀幅度;房东不能轻易毁约,更不能随意赶走房客,只要房客有正当理由,比如失业,哪怕白住三个月,也不能赶走房客;房东与房客有任何矛盾,最后得上法庭打官司,由法官判决谁是谁非;房东在更换新房客之前,必须将房屋修缮一新,由房东负责日常维修服务,等等。法律最大限度保障了租户的利益,使房客享有充分的安全感,租赁市场才能有良性的发展。   第三要打击垄断炒租。不得哄抬租金抢占房源,更不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。   “房住不炒”是增加百姓获得感的关键点。治理房租乱象,需要打压炒作之风,明确租房权益,更需要保障供给,让中国1.68亿租赁人口住有所居。

摘要:8月17日,北京市住建委联合市银监局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确要求住房租赁企业:不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源。昨日,北京市住建委相关负责人重申,市住建委已经会同市银监局、市金融局等...

  8月17日,北京市住建委联合市银监局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确要求住房租赁企业:不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源。昨日,北京市住建委相关负责人重申,市住建委已经会同市银监局、市金融局等调查“租房贷”,将严查这些中介机构的资金来源和流向,一旦查实将从严处罚。

  昨日,据媒体报道,杭州的一家名为“鼎家”的长租公寓公司宣布破产,据租客反映,鼎家曾许诺租客用押一付一的方式缴纳房租,实际上是让租户在不知情的情况下使用了“租房贷”,租客“莫名其妙背负了一笔贷款”,违规“租房贷”成为舆论指责的焦点。昨日,北京也有市民反映类似的情况。对此,市住建委相关负责人表示,市住建委已经会同市银监局、市金融局等启动调查“租房贷”,将严查这些中介机构的资金来源和流向,一旦查实违规行为,将从严处罚。

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韦德1946手机版,  缺口400万间?与事实不符!

  中国房价行情网给出了一份全国主要城市租金情况的数据,7月全国主要城市房租同比涨幅排名中北京居于第六位。各方对租金的上涨已经没有了疑问,但“到底是谁推动了租金的上涨”成了争论的一个焦点。

  有声音认为,北京的拆违是房租上涨的主要推手。有自媒体引用官方数据称,“2016年之前,北京每年的拆违任务是1500万平方米左右,2016年拆违完成量是2979万平方米,2017年的计划是4000万平方米,实际完成是5985万平方米,2018年计划拆违4000万平方米,前4个月就完成了1640万平方米,而北京国有土地上的所有住宅建筑面积也就不到5亿平方米,最近北京拆掉的几乎八分之一,这显然对房租的上涨是有刺激的。”而一些机构发布的数据更是把两者联系在一起:“仅北京而言,租赁人口共800万人,目前租赁房源量约为350万间,面临着400万间以上的租赁缺口。”

  对此,昨日北京房产中介协会会长李文杰表示,违建拆除是理所当然的,这些建筑本身具有较大的安全隐患,不适合居住。北京近几年拆除的违法建设中,80%是非居住类违法建筑,北京拆违的规模还不及上海。拿拆违总量的数据来说事,明显不客观。这其中确实会新增一部分需求,特别是一些针对低价租赁住房的需求,北京推出和发展租赁型职工集体宿舍,就是帮助他们解决居住需求。

  针对“北京存在400万间以上的租赁缺口”的说法,李文杰表示,简单按人均一间房的测算缺口并不科学。根据中介协会等调研数据显示,成套住宅大约每套租赁人口为3.6人,而每套房屋平均有2.3个房间。

  观点

  中介协会:拆违不是本轮租金上涨主要因素

  李文杰介绍,2017年以来拆除的违法建设合计7625万平方米,80%属于非居住类,仅有20%、1525万平方米左右作为居住使用,按人均租住建筑面积估算影响人口近60万人。这部分人,有不少已经流出北京。据了解,2017年以来同期北京常住人口净流出在10万人以上,其余的转化为衍生租赁需求,就近搬入周边合法的居民村民住房租住。租赁总需求减少的同时,住房供应在不断增加。据统计,2017年本市新增住房9万套、今年以来新增7万套,累计新增16万套,按套均可住3.6人计算,可吸纳租赁人口57.6万,这些住房68%分布在租住较为集中、租金较低的郊区,租赁市场供应总体有保障。需求和供给一减一增,供求关系实趋改善,“可以说,拆违带来的需求增加不是这轮租金上涨的主要因素”。

  李文杰表示,北京的住房租赁市场确实存在供需矛盾,所以加大供应仍是目前需要重点发力的方面。为此市住建委已经提出了明确的措施,迅速开工建设、分配、收购转化、改建一批租赁住房,多种渠道增加租赁房源供给。

  聚焦

  北京将严查中介机构资金来源和流向

  有自媒体曝出,有租客通过长租公寓租房时,租房中介表面上承诺“押一付一”,实际上在里面嵌套了一个第三方租房贷款。甚至有媒体曝出,一些房产中介一手撮合房东和租客,另一手用租客的信用向银行贷款,转手再用从银行贷得的资金批量高价圈占更多房源。

  “租金贷”已经成为一些长租公寓扩展规模的利器之一,通过小贷公司获取租客一年的租金,为公司拓展房源提供资金。一些观察人士直言:“资本直接推动了本轮房租的上涨。”

  但资本也不认为自己是推动租金上涨的主要因素。蛋壳公寓创始人兼CEO高靖在接受媒体采访时表示:“公寓机构没办法操控价格,因为没有定价权,所有公寓占租房比例不到2%,怎么能有定价权?”万科总裁祝九胜日前在中期业绩会上回应“资本推高房租”时称这可能是个误会。他认为资本才刚刚进入这个行业,渗透率还很低。

  中原地产首席分析师张大伟认为,近期多家机构承诺的供应市场、不涨价的12万间房,就占整体市场租赁房源比例接近8%。多位业内人士认为,长租公寓企业抢夺房源不仅直接影响了租金的走势,也抬高了业主的心理预期。

  而“金融加长租公寓”的模式也引发了市场的警觉。“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。”近期,我爱我家前副总裁胡景晖关于长租公寓的一番言论引发了市场的热议。日前,杭州的一家名为“鼎家”的长租公寓公司宣布破产,据租客反映,鼎家曾许诺租客用押一付一的方式缴纳房租,实际上是让租户在不知情的情况下使用了网络贷款。如今,鼎家的办公场所已人去楼空,可怜的只是业主和租户。

  8月17日,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确要求住房租赁企业:不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

  昨日,北京市住建委相关负责人重申,市住建委已经会同市银监局、市金融局等调查“租房贷”,将严查这些中介机构的资金来源和流向,一旦查实将从严处罚。

  文/本报记者 朱开云

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